IGP-M: quando o índice de reajuste ameaça o equilíbrio contratual na locação

Equilíbrio é o pilar central de qualquer contrato bilateral. Não é diferente com os contratos de locação, seja residencial ou comercial. Afinal, a relação locatícia se baseia na disponibilização de determinado imóvel, havendo, em contrapartida pagamento mensal correspondente à avaliação do bem. Em síntese, locador e locatário devem sentir, reciprocamente, que estão recebendo e pagando aquilo que é justo.

Como o valor do aluguel é fixado em moeda corrente, que desvaloriza com o tempo, é preciso reajustar os valores de tempos em tempos, mais uma vez, para buscar o equilíbrio na relação contratual. Por isso, há previsão de índices de correção nos contratos de locação, sendo o mais comum o IGP-M. Mas e quando o índice estabelece um limite que não corresponde à realidade da relação locador-locatário?

O IGP-M, como se sabe, é um índice calculado pela FGV como alternativa aos índices oficiais, e é composto por percentuais de outros índices, também calculados pela FGV. O IPA (que capta a movimentação do setor atacadista e o antevê para o varejo) corresponde a 60% do IGP-M, enquanto o IPCA (que avalia o comportamento dos preços nas áreas de alimentação, habitação, vestuário, educação, saúde, lazer e etc.) corresponde a 30% do índice, sendo os demais 10% relacionados ao INCC (construção civil).

É de se notar, a construção civil corresponde à menor parte do IGP-M, podendo haver situações em que há desvalorização imobiliária, mas valorização de outros setores. Nessa situação, a alta do IGP-M deixaria de ser um parâmetro para refletir a baixa na valorização dos imóveis. Não é diferente com a crise que o país atravessou em 2020: enquanto o acumulado do IGP-M correspondeu a 23,14% no fim do ano, o INCC equivaleu a 8,81%.

Em outras palavras, a disparidade entre os índices indica a necessidade de rever os reajustes para 2021. Para fins de comparação, o acumulado do IGP-M em 2019 correspondeu a 7,30%, o que, de alguma forma, preserva mais o poder da moeda com relação à valorização imobiliária (em 2019 o INCC acumulou 4,15%, uma diferença bem menor em comparação ao IGP-M). Raciocínio semelhante pode ser aplicado ao IGP-DI, que acumulou 23,08% em 2020, contra 7,70% em 2019.

Portanto, o que se verifica é que o índice de reajuste em 2020 corresponde a 4 vezes à média da inflação, perdendo a qualidade de fator de atualização. Por isso, pela legislação (art. 19 da Lei do Inquilinato), o locatário pode buscar a revisão contratual depois de transcorridos 3 (três) anos de sua vigência. Mas nada obsta ao locatário que tenha menos tempo de contrato de se valer do Código Civil (art. 317) para invocar a teoria da imprevisão, já que a crise retirou disponibilidade financeira para corresponder a tamanho reajuste.

O ideal, de toda forma, é sempre buscar a negociação e registrá-la em termo, para que tenha valor jurídico e vinculante entre as partes. Caso isso não seja possível, a via judicial será a saída para restabelecer o equilíbrio contratual. Pois todos precisamos de equilíbrio e fôlego para percorrer nossos próprios caminhos.