A locação comercial possui um privilégio com relação à locação comum: a possibilidade de ter o contrato renovado judicialmente. E por que esse é um privilégio? Porque o aluguel de imóvel comercial é altamente influenciado não apenas pelo mercado imobiliário, mas também pelo comércio em si. Sua valorização pode oscilar muito, para mais ou para menos, dependendo das condições que se impuserem em determinada localização.
Como vemos muitas vezes na prática, uma obra de revitalização pública pode elevar os aluguéis de um centro comercial, assim como a abertura de determinadas vias de tráfego pode desvalorizar todo o seu entorno. Assim, além da possibilidade de revisar o contrato a qualquer tempo, o locatário que estiver com seu contrato prestes a ter o prazo expirado, pode propor a ação renovatória, que tem como escopo renovar não apenas o prazo contratual, mas suas próprias condições para o futuro.
Primeiramente, é preciso destacar que o locatário deve propor a ação renovatória com no máximo um ano de antecedência de seu vencimento, até, no mínimo, seis meses (§5º do art. 51 da Lei do Inquilinato). Em outras palavras, existe um intervalo de seis meses para o locatário decidir pela ação renovatória. Valendo lembrar ainda que, em tempos de pandemia, os prazos decadenciais, como é o caso da renovatória, estão suspensos até o dia 30/10/2020 caso o último dia desse prazo de seis meses termine após o dia 10/06/2020 (art. 3º da Lei nº 14.010/20).
E quais os requisitos legais para ajuizamento da ação renovatória? Além do prazo acima, o locatário deve atender o seguinte, conforme arts. 51 e 71 da Lei do Inquilinato:
(i) o contrato a renovar deve ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
(ii) o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos deve ser de cinco anos;
(iii) o locatário deve estar há no mínimo três anos, de forma ininterrupta, explorando seu comércio no mesmo ramo;
(iv) prova do exato cumprimento do contrato em curso;
(v) prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento incumbia ao locatário;
(vi) indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
(vii) indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa e dados pessoais, comprovando, mesmo que não haja alteração do fiador, a atual idoneidade financeira;
(viii) prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, caso seja casado;
(ix) prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.
Como se nota, a ação possui muitos requisitos para ajuizamento, mas um deles merece destaque: a proposta de renovação. Afinal, o que o locatário deve propor, de forma objetiva, para renovar o contrato? Essa pergunta ganha importância não apenas em razão da obrigação principal, que é o aluguel, mas também em função das obrigações acessórias, que são relevantes principalmente em contratos celebrados com shopping centers.
No caso dos shoppings, devido à sua atipicidade, o locatário deve avaliar cuidadosamente todas as parcelas do contrato – aluguel mínimo, aluguel variável, aluguéis “extra”, rateio de despesas (coeficiente de rateio), fundo de promoção e outras despesas previstas em contrato. E deve, ao final, buscar não apenas um valor justo para cada parcela, mas o que, no geral, está condizente com o mercado e suas condições.
Essa avaliação deve ser feita por profissional da área imobiliária, que possui diversos métodos para apurar o valor mais justo. Sobre esses diversos métodos, o Judiciário já entendeu que um dos mais adequados é o comparativo de mercado, como se verifica nesta ementa do TJMG:
EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO RENOVATÓRIA - LOCAÇÃO COMERCIAL - SHOPPING CENTER - ALUGUEL - VALOR - PERÍCIA - SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA - COMPENSAÇÃO DAS VERBAS HONORÁRIAS - SÚMULA 306/STJ
1. Limitando a controvérsia quanto ao valor do aluguel, deve ser adotado o valor apurado pela perícia oficial, que empregou a metodologia que mais se adequa à apuração do valor locatício de mercado de loja situada em shopping center, qual seja o Método Comparativo de Mercado.
2. Não divergindo as partes quanto à renovação do contrato de locação, mas apenas em relação ao valor dos locativos a incidir a partir do novo contrato, as custas e os honorários advocatícios devem ser divididos igualmente entre elas.
3. Os honorários advocatícios devem ser arbitrados levando-se em consideração as exigências técnicas do feito, bem como o tempo de tramitação, a repetitividade da espécie e o trabalho realizado, nos termos do art. 20, §4º, do CPC/73.
4. A compensação das verbas honorárias arbitradas, em caso de sucumbência recíproca, não obsta a incidência do fenômeno compensatório, que se opera por força de lei, nos termos do artigo 21 do CPC/73, consoante a interpretação consagrada pela súmula 306 do STJ.
(TJMG - Apelação Cível 1.0024.08.286012-3/001, Relator(a): Des.(a) Fernando Lins , 18ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 22/11/2016, publicação da súmula em 28/11/2016)
Neste atual momento de crise que o país e o mundo enfrentam, a ação renovatória é uma ótima oportunidade para rever os termos do contrato pensando no futuro, já que houve, nitidamente, depreciação dos valores no mercado imobiliário. Principalmente diante da atual inflexibilidade dos locadores, que preferem não reajustar os valores ou renovar contratos por prazos longos, essa é uma das alternativas mais eficazes para o locatário demonstrar sua insatisfação.
Enfim, mesmo com todas as dificuldades, seja de mercado ou na relação com o locador, é possível enxergar o futuro para os negócios sem sofrer com as imposições de agentes que tentam instalar sua própria ditadura.
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