Aluguel e valor de mercado - qual o valor justo?

Conhecer o valor de mercado de mercado do seu ponto ajuda o lojista a mantê-lo vivo e saudável no tempo

O mercado imobiliário é dinâmico por natureza. E dois fatores são determinantes para definir os valores praticados, seja para venda ou para locação. O primeiro é a localização – o mesmo imóvel, com mesma planta e padrão de acabamento, terá valores diferentes se sua localização for em São Paulo ou em Berlim. O segundo agente determinante na valorização do imóvel é o tempo, que pode, de acordo com as variáveis de mercado, valorizá-lo ou não.

Transpondo essa dinâmica para o mercado de locação em shopping centers, o lojista está igualmente sujeito a tempo e espaço. Esses dois fatores devem ser monitorados constantemente para que a atividade comercial e seu ponto tenham sucesso, sustentabilidade e, mais importante ainda, não pague além do seu ponto de equilíbrio.

Inicialmente, o lojista deve refletir se o ponto escolhido é adequado para a sua atividade e se o mix do empreendimento trará retorno satisfatório em termos de clientela e também financeiro. Superada essa análise, o fator espaço permite adotar uma técnica muito utilizada pela melhor prática para avaliação de imóveis, que é a comparação. Deve o lojista então se perguntar: o aluguel que pago está condizente com a média do que é praticado com os demais lojistas que são próximos? Essa aferição será o primeiro termômetro sobre o aluguel contratado.

Em seguida, o lojista deve analisar seu contrato no tempo, já que o valor do aluguel sofrerá alterações. Nesse ponto, os lojistas que tiveram contratos assinados ou renovados nos últimos 5 anos puderam sentir na pele que o índice de reajuste é um elemento contratual que pode alterar substancialmente o aluguel – vide a descomunal variação do IGP-DI durante a pandemia, que inviabilizou muitos negócios. O que pode agravar ainda mais quando o contrato prever escalonamento de valores em seu decurso.

A combinação de ambas as análises é crucial para que o lojista faça o correto diagnóstico de seu aluguel. Recentemente muitos malls na Capital Mineira passaram por restruturações importantes, tanto de administração quanto de montagem do mix, e isso reflete muito no valor de mercado do aluguel. Por isso, é crucial que o lojista esteja atento à condução administrativa do shopping, verificando principalmente o valor das novas locações – isso é determinante para conhecer o valor que o empreendedor entende ser o de mercado.

Caso o termômetro aponte um valor muito acima da média praticada com os demais lojistas, há mecanismos jurídicos que possibilitam o ajuste do locativo. Afinal, durante os 5 anos de locação o mercado pode mudar seu rumo muitas vezes. Sendo que a partir do terceiro ano de contrato já é possível ao lojista pleitear a revisão judicial, e, a partir do último ano, caso pretenda estender seu vínculo no tempo por um valor justo, ele também tem à disposição a ação renovatória.

O importante, para qualquer dos casos, é que o negócio do lojista perdure no tempo, aprofundando ainda mais a confiança de relação com o seu consumidor.